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​土地转包纠纷

2019-02-11

王某与田某为乐巧村农民。王某因进城务工在城市买房定居,故将其在乐巧村的房屋、承包土地和山林作价5万元出卖给田某,双方签有房屋买卖与土地转包两份协议,房屋和土地均已交付。事隔三年后,张某因与媳妇不和选择返乡居住,要求收回承包地,田某自然不同意,双方为此争执不下甚至发生斗殴。


双方签订的土地转包协议,是双方真实意思表示,但协议未约定土地使用期限,书面约定为长期使用,该案在合同效力及实体处理上认识不一,有的观点认为应维持合同效力,理由是双方签订的合同属双方真实意思表示,土地转包合法。有的观点认为应解除合同。理由是:合同中未约定明确转包期限。实践中有的在协议中写明长期使用,有的写明归其使用,有的写明永久使用,但均未约定具体转包期限,对此如何处理?


本所律师对此问题持如下观点:根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定,当事人对转包期限没有约定或者约定不明的,参照合同法第二百三十二条规定办理。而《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人对土地转包期限没有约定或约定为长期、永久的,应视为不定期转包,转包方若提前收回承包地的,一般应予支持。土地转包与出租既有共同点也有区别,共同点在于都没有丧失对土地的承包经营权。区别点在于土地转包有可能是无偿的,而出租土地是有偿的,且出租期限与转包期限法律规定不同。出租期限法律规定最高为二十年,转包期限最高不能超过合同期下余部分期限,即最高不超过法律规定的三十年。


随着生产的机械化、集中化,农村土地大量被转包,农村土地转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包户继续履行原土地承包合同约定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。我国农村土地承包法规定,因土地承包经营发生纠纷的,双方当事人可以通过协商解决,也可以请求村委、乡镇人民政府调解解决,当事人不愿协商、调解或协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。土地转包纠纷涉及《合同法》、《物权法》和《土地承包法》等多个法律领域,具有交叉性的特点,在处理此类纠纷时,专业支持尤为重要。


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