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​从案例看承租人在房屋征收与补偿中的权益保护

2019-02-11

案例


2009年,原告程XX租赁房屋用于经营宾馆,租期10年。2014年,房屋所在地区政府颁布征收决定,原告承租的房屋位于征收范围之内,故挂区政府按照生产经营性用房屋标准对该房屋进行征收补偿。原告原告作为被征收房屋的经营人,多次就该房屋搬迁补助费与临时安置补助费及停产停业损失赔偿费与房屋所有人协商,均无结果。后诉至法院,法院认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人即被征收人,给予公平补偿,如果被征收房屋的生产经营单位或者个人不是被征收人的,依照其与被征收人的约定分配相关的补偿费用。即除当事人之间另有约定外,征收补偿的主体应为被征收房屋的所有权人。故法院不支持原告分割房屋搬迁补助费与临时安置补助费及停产停业损失赔偿费的诉请。


房屋承租人权益保护的历史变迁

1991年,国务院令第78号《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款规定:“本条例所称被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人(包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人)和被拆除房屋及其附属物的使用人。”该条赋予房屋承租人明确的法律地位——房屋承租人属于被拆迁人的范畴。据此,房屋承租人几乎享有了房屋所有权人可以享有的一切权益。

2001年,国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款规定:“本条例所称被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。”该条款排除了房屋承租人成为被拆迁人的可能,其法律地位开始下降。但是,该法规对房屋承租人的保护仍称得上比较全面。房屋承租人可以和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议,可以向房屋拆迁管理部门申请行政裁决,可以继续租赁产权调换的房屋,可以取得搬迁补助费和临时安置补助费,可以取得停产停业补偿等。


2011年,国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条明确规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。” 据此,房屋承租人不再属于补偿的对象,不再是此次行政立法保护的对象,房屋承租人不再能保护自己的合法权益。


前文所说案例的判决法院就是据此作出不支持承租人主张分割房屋搬迁补助费与临时安置补助费及停产停业损失赔偿费的诉请。

房屋承租人在征收过程中的权益保障之必要性


房屋所有权人将房屋出租的同时,已经将房屋的部分收益权能让渡给房屋承租人,房屋承租人受让该部分收益全能之后,其合法权益理应受到法律保护。征收给房屋承租人造成损失的,应予以补偿。征收导致房屋承租人产生搬迁、临时安置的需要,甚至带来停产停业的后果,却不予任何补偿,而对未因征收产生搬迁、临时安置需要的房屋所有权人支付搬迁费和临时安置补助费,明显有悖公平同时,就现实情况来说大多数租赁合同约定过于简单甚至没有约定争议解决办法,也导致了承租人在后期无法依靠合同法的相关规定去向房屋所有人主张权利。

给房屋承租人保护权益的几点建议


1、事前未雨绸缪,防止事后纠纷的产生;

在与出租人签订合同时,委托专业律师(或者自己的法律顾问)对合同严格审查,审查的目的就是查缺补漏,争取利益的同时避免损失的发生。有些人抱着侥幸心理,节省较少的律师费同,确埋藏了较大的纠纷隐患。

2、在政府开始进行征收时,关注所在地区发生的有关征收的相关情况,可以对征收补偿安置方案提出自己的意见,也可以积极参加因征收召开的听证会;并保留相应的证据,在配合出租方完成填报、测绘等相关义务时,积极主张自己的损失赔偿情况。

3、如果认为相关的政府征收决定或者其他具体行政行为,侵犯自己的合法权益的,作为利害关系人,有资格提起行政诉讼或者行政复议。


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