您的当前位置: 首页 > 租房拆迁 > 正文

​房屋征收过程中承租人是否享有权利?

2019-02-11

2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新征收条例)颁布实施,删除了《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称2001年拆迁条例)中有关房屋承租人补偿权利的条款,引发各界关于征收中承租人权益如何保护的争议,也给审判实践如何处理涉征收租赁案件带来了难题。这其中最根本的问题便是房屋征收过程中承租人是否享有权利?对此,法律学界有两种截然不同的看法。


一、承租人应享有征收补偿权利


1、房屋租赁是用益物权性质。

《物权法》第117条规定,用益物权是对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。从《物权法》第三编可以得知,不动产或者动产均可以形成用益物权,仅条款中列明的用益物权就有海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、水域使用权、滩涂养殖权、捕捞权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等11种之多。

虽然在理论或实务中,房屋租赁权是否属于用益物权尚存在重大争议,但笔者认为,房屋租赁权应当明确属于用益物权,租赁权拥有占有、使用、收益的权能,承租人与出租人订立契约的目的,乃是希望通过支付对价取得以上权能。租赁权的性质只能是物权,而不是债权。租赁权体现对物关系,具有物权基本概念所定义的内涵。对于租赁物,租赁权人享有在一定期限、一定范围的支配权。房屋租赁权符合用益物权的基本特征,符合用益物权的基本目的。房屋租赁权是当事人双方约定而设立的一种定限物权,是以使用、收益为目的的,是建立在他人所有之不动产之上的权利。承租人正是通过租赁合同关系合法地对房屋进行占有,实现使用、收益之目的。将房屋租赁权作为用益物权,既符合《物权法》的规定,也与物权理论完全吻合。当租赁房屋被征收时,应当按照《物权法》第121条规定将承租人作为用益物权人给予相应补偿。


2、“买卖不破租赁”的原则也决定了承租人的利益应该受到保护。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,这就是民法理论上的“买卖不破租赁”原则。它体现了民法的诚实信用原则,是合同法立法宗旨的具体体现,有利于保护承租人的合法权益,有利于维护社会经济秩序的稳定,体现了法律所追求的秩序价值目标。

房屋征收导致房屋所有权发生变动,按照《条例》规定的“先补偿,后拆迁”原则,在征收款付完而又未搬迁的期间,征收人取代了原出租人的地位。征收人一旦开始拆迁,必须与承租人解除租赁合同,这就违背了“买卖不破租赁”的原则。征收人的房屋所有权为物权,承租人的承租权为债权。虽然民法理论上认为物权优先于债权,但“买卖不破租赁”原则使得承租权成为债权中的例外,故政府在征收补偿的问题上应坚持物权优先、兼顾债权的原则,对承租人的利益给予充分保护。


二、承租人不应享有征收补偿权利


1、物权法定,现行有效的法律并未将租赁权定义为物权

在我国,物权法定,物权的种类与内容只能由法律来规定,不允许当事人自由创设。根据《物权法》的规定可以得知,不管是所有权、用益物权还是担保物权中都没有租赁权这一类物权。故,将租赁权认定为用益物权是违背我国法律的。


2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在征收补偿主体之外。

该条例第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当随被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”即房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属都是被征收房屋的所有权人,房屋承租人被排除在外。


3、承租人与被征收房屋所有人之间是租赁合同关系,它与房屋拆迁补偿关系是两个不同的法律关系,不能混为一谈。


拆迁补偿安置协议的双方主体是拆迁人与被征收房屋所有人,而不包含被征收房屋的承租人。虽然国家对房屋的征收行为是房屋租赁合同解除的原因(租赁物灭失了),但征收补偿方案的对象仍只是房屋所有人而非承租人,故就房屋征收与补偿来说,实际上承租人的确不是一方适格主体,不享有要求政府给予补偿的权利。


两方学者可以说是公说公有理婆说婆有理。在小编看来,回归到实际生活中,房屋承租人的权利还是需要得到保护的。在现实中,承租人虽然不是被拆迁征收房屋的所有人,但拆迁活动会严重影响他们的生产生活,给其带来损失。故,目前最佳的解决方式便是出租人与承租人在租赁合同中对因征收产生补偿事项有约定的,或在政府作出征收决定后出租人与承租人对因征收产生补偿事项形成约定的,从其约定;对没有约定或约定不明的,房屋征收部门(或实施单位)应当将承租人作为补偿对象,与承租人就搬迁、临时安置的补偿和停产停业损失的补偿以及补助、奖励等事项达成补偿协议,不能达成协议的则作出补偿决定。

 

19956023354