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​企业拆迁补偿面面观

2020-01-02

甲于A城经营服装加工厂,因A城大开发,服装加工厂被纳入拆迁范围。政府按照周边民居拆迁补偿标准支付服装加工厂补偿款,服装加工厂经营者苦不堪言,因为该笔补偿款尚不足以弥补投资建厂的成本。企业拆迁与居民房屋拆迁有何不同,企业经营者又该如何维护自己的合法权益呢?


律师评论:


相对于普通居民房屋拆迁而言,企业拆迁比较复杂,其原因就在于牵涉到的方面太多。企业是用来经营的,而支撑经营自然会涉及到生产线、设备仪器、工人、仓库等等因素。此外,一个企业的经营状况还会受周边的环境是否形成行业聚集,交通是否便利,重新选址的风险成本,潜在客户资源损失等因素的影响,而这些影响在拆迁时往往是被忽略的。企业拆迁的补偿主要包括哪几部分?


一、拆迁资产的补偿费用

主要包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。实践中,全国各地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明,这就使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。而房屋等地上建筑物的补偿又因为是用于生产经营的,并非像住宅那样存在一个普遍认可的市场价格,在补偿上是没有一个明确的标准的。


二、停产停业损失

以实际情况而定,停产、停业损失一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。停产停业损失往往是直接影响企业赔偿总额的部分,该部分也是法律实践中出现争议最大的部分,停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。


三、拆迁补偿费用

主要包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。至于违约金的补偿,可以按照变更或解除合同的实际违约金额来计算。


四、奖励费用

拆迁奖励是激励被拆迁人尽早搬迁而制定的,额外奖励的补偿与拆迁补偿本身相比是微不足道的,对于企业而言,有形资产及停产停业损失的补偿才是最重要的,对于大部分企业而言拆迁奖励补偿甚至可以忽略不计。


目前我国关于企业拆迁的相关法律规定并不明确,全国各地对于企业拆迁的安置方式也不尽相同。但总的来说,很少有拆迁方能够提供合适的土地或者厂房供被拆迁企业继续经营,大多数都是以货币补偿的方式让企业搬迁,而具体的补偿数额又偏低。因此,在企业拆迁过程中能否有效维护企业的合法权益,将关系到一个企业的兴衰和存亡。








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