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租赁的房屋拆迁,租户拥有哪些权利?

2020-01-02

最近,租售同权在国内掀起了一片惊涛骇浪,搅动了无数关心房子的同胞们的心。之前,我们的文章一直在探讨,作为房屋所有权人的被征收人在国有土地上房屋征收过程中如何去保护自己的权利,今天,我们也来探讨一下,承租人在该种情形下如何保护自己的权利呢?


探讨这个问题,最重要的是弄清楚承租人在国有土地上房屋征收过程中是否享有权利呢?


很遗憾,主要规范国有土地上房屋征收的《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在外了,该条例第二条规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当随被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”即房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属都是被征收房屋的所有权人或是经营权人。


那这是不是意味着承租人是没有权利要求补偿的呢?承租人的损失就这样被不公平的、无情地无视了呢?在小编看来,答案是否定的。下面听小编慢慢给你分析。


首先,承租人与被征收房屋所有人之间是租赁合同关系,它与房屋拆迁补偿关系是两个不同的法律关系,不能混为一谈。 拆迁补偿安置协议的双方主体是拆迁人与被征收房屋所有人,而不包含被征收房屋的承租人。虽然国家对房屋的征收行为是房屋租赁合同解除的原因(租赁物灭失了),但征收补偿方案的对象仍只是房屋所有人而非承租人,故就房屋征收与补偿来说,实际上承租人的确不是一方适格主体,不享有要求政府给予补偿的权利。


看到这里,估计各位承租人应该是心都凉了,同时还十分的气愤,气愤法律为什么这么不公平,自己明明因为拆迁遭受了巨大的损失,竟然没有权利要求赔偿。那么,请你们注意,我说的是承租人不享有要求政府给予补偿的权利,并不是承租人不享有要求获得补偿的权利。事实上,承租人完全可以依据他与被征收房屋所有权人签订的租赁合同向房所有权人主张赔偿,即承租人主张赔偿的对象是房屋所有权人,请求权基础是租赁合同:根据租赁合同的约定以及相关法律规定,以承租人提交的相关的证据来确定是否存在停产停业损失费、装修装饰损失费以及违约金等;如果说租赁合同中没有约定拆迁情形下的处理方式,那么承租人依照提前解除租赁合同给自己造成的实际损失请求房屋所有权人赔偿。


说了这么多,相信各位承租人对自己承租的房屋被征收时应该如何保护自己的合法权益有了大概的了解,在签订租赁合同的时候更要小心为上,对拆迁情形下的处理方式约定清楚,尽量避免后期无法主张赔偿的情况发生。


事实上,小编今天所说的仅仅是以现行有效的法律法规为依据的,但是作为法律人的我,也不得不承认到目前为止法律并不是完美无缺的,尤其是针对今天讨论的这个问题,将承租人排除在房屋征收制度中补偿合同主体之外就是非常不适合的。在现实中,承租人虽然不是被拆迁征收房屋的所有人,但拆迁活动会严重影响他们的生产生活,给其带来损失。这种规定,正如前文所分析的那样,一旦承租人没能与出租人通过租赁合同明确约定征收补偿归属或装饰装修投入的归属,就会导致承租人因征收形成财产损失,这明显是对承租人不公的。


最后说一句,我们期待着,法律能够朝着更完善、更公正继续发展。


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